Промышленные зоны в черте города обладают значительным потенциалом для превращения их в привлекательные городские пространства

9–10 октября 2023 года в Санкт-Петербурге прошел V Международный муниципальный форум «БРИКС+», который объединил на своей площадке более 7 000 экспертов, политиков, бизнесменов из 63 стран.

В рамках деловой программы форума состоялось более 100 экспертных сессий, пленарных дискуссий, мастер-классов, презентаций инвестиционных проектов и круглых столов. Участники мероприятия обсудили актуальные темы в области городского развития, развития региональных структур, инвестиционной привлекательности проектов, а также затронули вопросы здравоохранения, импортозамещения, цифровой трансформации и экологии.

Управляющий партнер Strategy Partners Валерия Плотникова приняла участие в сессии «Креативный капитал городов: лучшие механизмы и практики преумножения» и рассказала о существующих практиках редевелопмента промышленных зон и формирования на их базе креативных кластеров.

Промышленные зоны в России занимают более 30 тыс. гектаров. В среднем они могут составлять до 30% территорий крупных российских городов. С учетом постепенного закрытия или вывода крупных промышленных производств за пределы города такие территории обладают значительным потенциалом для реорганизации и превращения их в привлекательные городские пространства.

В Strategy Partners мы выделяем три основных подхода к развитию промышленных зон, расположенных в черте города:

• Традиционный подход, который подразумевает полный снос существующих объектов и строительство новых — как правило, с другим функционалом. Пример реализации данного подхода — проект «ЗИЛАРТ» в г. Москве, а также множество других жилых микрорайонов, появившихся на месте «серого пояса» в крупных мегаполисах. Это самый дорогой подход, т. к. требует не только нового строительства, но и рекультивации территории.
• Восстановительный подход подразумевает частичный снос и реконструкцию объектов промышленной территории — как правило, с изменением их функционала. Наиболее часто в реконструированных объектах размещают современные офисные, торговые и складские помещения. Объем инвестиций при таком подходе зависит от степени повышения класса объекта. Существуют примеры трансформации старых промышленных зданий как в офисные объекты класса A, так и в более бюджетные варианты.
• Ревитализация — развитие на базе существующих объектов нового функционала, но с максимальным сохранением идентичности в дизайне и архитектуре. Такой комбинированный подход предполагает относительно небольшие первоначальные инвестиции, направленные на расчистку территории и приведение облика зданий и внутренних помещений к целевому назначению. В результате можно получить многофункциональное пространство, максимально интегрированное в городское окружение с сохранением своего исторического облика.

Одно из возможных направлений ревитализации промышленных зон — создание на их базе креативных кластеров. На сегодняшний день общая площадь креативных кластеров, созданных в России, составляет 1,65 млн кв. м, более половины из них (59%) сосредоточено в Москве. В основном они расположены как раз на базе бывших промышленных территорий.

В ходе выступления Валерия Плотникова привела несколько успешных кейсов развития креативных кластеров на территориях старых промышленных зон:

• Artplay — одно из первых креативных пространств в Москве, занимающее площадь около 75 тыс. кв. м. Объект открылся в 2008 году, а в 2020 году Artplay получил статус первого в России креативного технопарка.
  
  
• «Новая Голландия» — креативное пространство в Санкт-Петербурге, созданное на месте бывшего военного острова. На текущий момент реконструированные площади занимают более 65 тыс. кв. м. К 2025 году планируется открытие новой очереди объектов.
  
  
  
• «Станкозавод» в Самаре — креативный кластер, открывшийся в 2022 году на территории площадью более 7 тыс. кв. м. Основная концепция проекта — создание пространства, не связанного с работой и домом, где можно провести время с друзьями и приобщиться к культуре и искусству.
• «Октава» — творческий кластер в Туле, который начал работу в 2018 году на территории завода по производству акустического оборудования. Сегодня экосистема кластера включает различные многофункциональные пространства для аккумулирования креативных идей и новых проектов.
• LocHal — современная библиотека с арт-пространством, открывшаяся в 2019 году в Тилбурге (Нидерланды). На территории более 11 тыс. кв. м работают большой коворкинг и концертный зал, а также проводятся художественные выставки и профессиональные мастер-классы. В проект было вложено около 2 млрд рублей.
• Kingway Brewery — центр городской и культурной жизни в Шэньчжэне (Китай). Пространство открылось в 2022 году на месте бывшей пивоварни с сохранением индустриальной архитектуры и дизайна.

Валерия Плотникова, управляющий партнер Strategy Partners:

Сегодня креативные пространства активно развиваются по всему миру. Некоторые из них работают уже не первое десятилетие, другие только начинают формироваться. Эффективное развитие таких кластеров зависит от нескольких ключевых факторов:

- наличие мастер-плана развития территории, который включает описание целевой аудитории резидентов, состав инфраструктуры, принципы дизайн-кода, финансово-экономическое обоснование и дорожную карту;

- проработка на ранних этапах проекта списка потенциальных резидентов, в т. ч. понимание одного или нескольких якорных (крупных) резидентов, которые сформируют основу кластера;

- профессионализм управляющей команды, которая будет развивать территорию в соответствии с утвержденной концепцией;

- наличие льгот и преференций для потенциальных резидентов, а также инвестора (со стороны и города, и федеральной власти);

- уровень развития дополнительных сервисов для резидентов, включающих административную поддержку, нетворкинг, продвижение и прочее, что требуется для успешного развития бизнеса в креативной сфере.