Современные практики и подходы к комплексному развитию территорий

16 ноября 2023 года прошла конференция по девелопменту жилой недвижимости «Комплексное развитие территорий: реальность и новые возможности», организованная Сбербанком. Мероприятие объединило собственников бизнеса, представителей государственной власти, руководителей подразделений по финансированию жилой недвижимости и экспертов отрасли.

Участники конференции обсудили вопросы популяризации программы комплексного развития территорий, меры государственного стимулирования застройщиков, повышение доступности кредитных ресурсов и другие актуальные темы.

Елена Киселева, партнер Strategy Partners, руководитель практики «Недвижимость и инфраструктура», представила обзор современных практик и подходов к комплексному развитию территорий. Эксперты Strategy Partners работают с различными типами объектов и территорий и обладают многолетним опытом и экспертными знаниями в области реализации подобных проектов. Одна из первых разработанных инициатив — проект «ЗИЛАРТ» в Москве.

Комплексное освоение крупных территорий может обеспечить девелопера работой на многие годы, но важно избежать системных ошибок. Елена Киселева выделила наиболее часто встречающиеся проблемные зоны.

1. Вывод на рынок на старте избыточного объема лотов, что может вызвать множество вопросов у банка касательно необходимости такого количества объектов. Важно учитывать рыночную ситуацию и искать баланс в этом вопросе.
2. Отсутствие продуманной среды обитания / несоответствие продукта ожиданиям целевой аудитории (неконкурентный продукт). Среда обитания должна расти по мере увеличения потребностей конечных потребителей.
3. Недооценка инвестиций на этапе планирования, особенно в обеспечении сопутствующих функций. Не всегда это зависит от девелопера, но необходимо проработать все вопросы, связанные с инфраструктурой.
4. Масштабные инвестиции в отдельные объекты, в которых девелопер не имеет опыта управления. Одно из решений — найти партнеров, обладающих компетенциями для реализации подобных проектов.
5. Неучет интересов потенциальных стейкхолдеров (собственников отдельных участков, администрации города, жителей прилегающих районов и других).

Комплексное развитие территории требует системного подхода, который включает прохождение нескольких последовательных этапов:

• анализ потенциала территории, который определяет предварительную целесообразность и возможность для развития (анализ земельного участка, рынка, собственников, градостроительных параметров, обеспечивающей и транспортной инфраструктуры, интересов стейкхолдеров);
• целевая концепция развития территории, которая формирует целевое видение и параметры развития (аудитория, видение и уникальное торговое предложение, финансовая модель, этапы развития, предварительный эскиз, расположение объектов на территории);
• мастер-план развития территории, который включает архитектурно-планировочные решения, дорожную карту, описание лотов, детализированную финансовую стратегию, маркетинг-план для покупателей и инвесторов.

Для формирования целевой концепции территории необходимо включить в нее следующие входные данные: ограничения и возможности развиваемой территории; рыночный спрос на различные объекты недвижимости и сервисы; требования ключевых стейкхолдеров; лучшие практики и объекты конкурентов. Среди основных характеристик целевой концепции: целевые клиентские группы, функционал на территории, объекты, их размещение и масштаб, инфраструктура, условия привлечения инвесторов и план освоения территории.

Для оценки коммерческого потенциала концепции развития объекта или территории Strategy Partners использует широкий набор данных и аналитических инструментов:

• кабинетные исследования (публичные и закрытые данные о сегментах рынка недвижимости);
• геомаркетинг (исследование структуры населения, коммерческой инфраструктуры);
• большие данные (анализ потребительских предпочтений целевой аудитории на базе финансовых транзакций, данных операторов);
• социологические исследования.

Елена Киселева привела в качестве примера кейс реализации проекта комплексного развития промышленной зоны площадью около 450 га в городе-миллионнике, который разрабатывала Strategy Partners. Около 85% зданий на территории представляют собой промышленно-складские объекты. Общий срок реализации проекта — 23 года.

На первом этапе работы был проведен градостроительный анализ (включая документы, генпланы, ПЗЗ), анализ текущих резидентов территории, а также анализ всех рынков недвижимости в городе, досуговых и культурных учреждений и лучших примеров реализации аналогичных проектов. С учетом полной информации был выбран целевой набор функций, который может быть реализован на данной территории, помимо жилых строений.

На втором этапе работы были подготовлены три альтернативы развития территории на базе объема вовлечения конкретных территорий, был выбран целевой вариант. На третьем этапе сформированы презентационные материалы для переговоров с ключевыми стейкхолдерами: текущими резидентами и администрацией.

«Большие территории требуют системного всеобъемлющего подхода, чтобы изучить локации и рынок, а также учесть интересы стейкхолдеров, которые могут как позитивно, так и негативно повлиять на скорость и доходность при реализации проекта», — рассказала Елена Киселева.

Спикерами на конференции также выступили вице-президент, председатель Среднерусского банка ПАО «Сбербанк» Евгений Титов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и проекты» ПАО Сбербанк Сергей Бессонов, министр жилищной политики Московской области Инна Федотова, президент ГК «Основа» Александр Ручьев и другие.