Всероссийское исследование «Технический заказчик в строительстве»

В настоящий момент в профессиональной среде наиболее часто используются три основных термина для именования компаний, участвующих в управлении строительством: заказчик-застройщик, технический заказчик, строительный контроль.

Практика реализации проектов и контрактных схем показывает размытость функционала, закрепленного договорными отношениями за каждым из них. Прямая корреляция между названиями сторон договоров и поручаемыми обязанностями отсутствует, имеет место как расширение, так и сужение понятия с точки зрения объема услуг.

По состоянию на ноябрь 2022 г. на территории РФ зарегистрирована 1 441 действующая негосударственная компания. Эти предприятия состоят в трех СРО (изыскания, проектирование и строительство) и, соответственно, имеют право на оказание услуг технического заказчика. Наибольшее количество таких компаний зарегистрировано в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградский области. Данный факт объясняется как объемами строительства, так и в целом уровнем деловой активности данных регионов.

По отношению к объектам строительства одна и та же компания в рамках различных проектов может выступать как заказчиком, так и исполнителем функций технического заказчика (32%). Либо она может выполнять функции технического заказчика на собственных объектах, являясь их заказчиком-застройщиком (38%). Более чем две трети компаний, выступающих в качестве технического заказчика на собственных объектах, также оказывает данные услуги по договорам. Тем не менее более половины опрошенных (56%) выступает только в роли исполнителя услуг.

Строительный контроль — одна из функций технического заказчика, однако для ее выполнения может быть привлечена и отдельная организация. Более половины компаний — технических заказчиков (58%) оказывает полный комплекс услуг, а четверть (25%), наряду с функциями по техническому управлению проектом в целом, оказывает услуги строительного контроля (без выполнения других функций).

В ходе исследования подтвердилась гипотеза о принципиальном различии подходов при определении стоимости услуг, связанных с выполнением функций технического заказчика, для объектов, финансируемых с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации, и коммерческих объектов.

Формирование цен на услуги технического заказчика для объектов с использованием бюджетных средств регламентировано Методикой определения затрат на осуществление функций технического заказчика, которая утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 297/пр от 2 июня 2020 г. При этом использование данной методики не является распространенной практикой.

Госзаказчики при расчете начальной максимальной цены контракта на услуги технического заказчика зачастую используют для определения лимита планируемых расходов на выполнение функций ТЗ нормативные показатели стоимости услуг строительного контроля, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 468, хотя состав услуг технического заказчика в них не ограничивается перечнем контрольных мероприятий в рамках строительного контроля.

В целом выявлено, что начальная цена услуг для бюджетных строек в среднем определяется на уровне 1,15% от стоимости строительно-монтажных работ (СМР) и 4,61% от стоимости проектно-изыскательских работ (ПИР), а тендерное снижение может составлять до 86 и 30% соответственно.

Стоимость услуг технического заказчика, по данным официальных сайтов компаний, оказывающих такие услуги, находится в диапазоне от 1–4% от бюджета проекта по нижней границе до 3–8% по верхней границе. Медианный диапазон определяется от 1,5 до 3,75%. При этом рекомендуется уточнять стоимость услуг по запросу, а большинство компаний не указывает прямо даже ценовые ориентиры.

Сопоставимый результат был получен и в ходе онлайн-опроса представителей коммерческих организаций, оказывающих услуги технического заказчика.

Среди основных ценообразующих факторов участники опроса выделили уровень заработной платы в регионе строительства и продолжительность строительства (данные факты посчитали важными и очень важными 63% опрошенных). Также респонденты считают важной стоимость строительства (50% опрошенных).

Реже других принимаются во внимание функциональное назначение объекта и региональные (географические, климатические, этнокультурные и иные) особенности региона строительства — более трети опрошенных (38%) указали, что данные факторы имеют минимальное значение или не имеют его вообще.

С точки зрения используемых методов определения стоимости услуг техзаказчика самым популярным методом признан расчет по собственной калькуляции планируемых затрат. Как часто или всегда используемый его отметили 44% опрошенных, но одна четвертая респондентов не использует его вообще или использует редко (еще 6%, суммарно 31%).

Определение стоимости услуг технического заказчика в процентах от стоимости строительства, несмотря на очевидную простоту и удобство расчета, а также отсутствие законодательных ограничений на коммерческих проектах, используется редко (только 25% указали данный метод как основной, при этом 44%, наоборот, отметили, что метод не используется совсем или используется крайне редко) ввиду недостаточности объективной статистики и, следовательно, высокого риска некорректного определения цены.

В целом стоимость услуг технического заказчика при строительстве коммерческих объектов оценивается выше, чем при строительстве объектов с использованием бюджетных средств, — более чем в 2 раза.

Михаил Ермилов, партнер Strategy Partners и руководитель исследования, отметил: «На технического заказчика возлагается большая ответственность за эффективное управление строительным процессом. Он играет важную роль организатора, который осуществляет взаимодействие между всеми участниками строительства — инвесторами, заказчиками-застройщиками, проектировщиками, подрядчиками и согласующими инстанциями — с целью достижения соответствия объекта строительства его технико-экономическим и технико-эксплуатационным качествам, предусмотренным проектными и нормативными требованиями. Поэтому необходимы механизмы премирования компании, осуществляющей функции технического заказчика, за успешную реализацию проекта, экономию средств и ресурсов, сокращение сроков от идеи до ввода в эксплуатацию, внедрение и использование передовых решений и прогрессивных технологий, в том числе на государственных строительных объектах, что в целом может способствовать выведению строительного сектора на принципиально новый уровень».

Ознакомиться с полным текстом исследования можно по ссылке

Презентация исследования прошла на площадке Российской строительной недели в рамках круглого стола «Роль технического заказчика в управлении строительством: проблемы, перспективы, технологии».